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陽光城 房地產業 2020-09-18 7.89 -- -- 8.10 2.66% -- 8.10 2.66% -- 詳細
銷售快速增長,淡季表現亮眼公司8月實現銷售金額203.8億元,同比增長20.2%,環比增長13.3%; 銷售面積124.7萬平方米,同比下降13.9%, 環比增長13.4%;銷售均價10025元/平方米,同比下降14.4%,環比持平。1-8月公司累計實現銷售金額1283.8億元,同比增長4.4%;銷售面積961.6萬平方米,同比下降2.2%;銷售均價13351元/平方米,同比增長6.7%。公司銷售自4月開始持續保持同比正向增長,8月銷售保持快增,淡季表現亮眼。同時截至2020H1末,公司土儲可售面積4994萬平方米,可售貨值充裕,全年銷售有望保持穩定增長。 拿地節奏放緩,投資力度穩健8月公司在昆明獲1宗土地,新增計容建面29.5萬平方米,同比下降85.8%,環比下降42.3%,拿地總價5.2億元,同比下降78%,環比下降87.2%,拿地總價占當月銷售金額的2.5%,較上年同期下降了11.4pct,較上月同期下降了20pct。1-8月公司累計新增計容建面908.2萬平,累計同比增長2.3%,對應拿地總價509.8億元,累計同比增長39.0%,累計拿地總價占累計銷售金額的39.7%,較去年同期上升9.9pct。公司上半年新增土儲較多,下半年拿地節奏有所放緩。從能級分布來看,公司新增土儲全部分布在二線城市;從區域分布來看,公司新增土儲全部分布在中西部。 投資建議陽光城銷售與業績穩定增長,土儲優質,財務持續優化,融資成本改善。維持盈利預測不變, 預計公司20-22年EPS 分別為1.35/1.76/2.10元,對應PE 分別為5.6/4.3/3.6倍,維持公司“增持”評級。 風險提示銷售不及預期,計提存貨減值準備影響業績。
海航基礎 房地產業 2020-09-17 9.63 15.36 47.83% 10.74 11.53% -- 10.74 11.53% -- 詳細
海航基礎是海航集團下屬開展機場投資運營管理業務、房地產開發業務的唯一主體。海航基礎于2016年10月完成重大資產重組,以發行股份及支付現金相結合的方式,收購控股股東海航實業下屬全資子公司基礎控股所持有的基礎產業集團100%股權。目前,公司業務范圍包括地產、工程、機場、物業、免稅、酒店業務,正從傳統房地產轉型臨空產業綜合服務。 公司在海南土地儲備市價超百億,壟斷?谑写笥⑸紺BD 核心物業。2019年末,海航基礎土地儲備面積236萬平米,118個地塊,其中絕大多數在秀英區。目前大英山CBD 片區以國興大道為軸,聚集了海航大廈、海南大廈、互聯網金融大廈、雙創大廈、日月廣場、海航豪庭、海南迎賓館以及未來的地標建筑?陔p子塔等,上述建筑均由海航基礎開發建設。 目前?谖ㄒ灰患沂袃让舛惖曜溆诤:饺赵聫V場,若未來?谑袃让舛愐敫偁帣C制,日月廣場有望形成免稅集聚。 公司控股8家機場,參股4家機場,囊括海南三家機場?毓傻8家機場包括:三亞鳳凰機場(82.22%)、?诿捞m機場(18.66%)、瓊海博鰲機場(52.52%)。三亞機場和美蘭機場擴容,未來有望實現高增長,帶動公司機場和免稅業務發展。 公司參與免稅業務,分享離島免稅廣闊市場。7、8月份,離島免稅新政策實施以來,離島免稅銷售同比增長2.2倍,未來還將持續增長,我們預計20-22年離島免稅總規模為300/500/800億元。公司參股?诿捞m機場免稅店(49%)、海南海航中免(50%)、天津珠免(49%)。2019年公司參股的免稅業務實現收入25.97億元,美蘭機場免稅店貢獻90%收入。中國中免與海航基礎控股公司于2020年9月設立中免鳳凰機場免稅店有限公司,公司子公司三亞臨空實業投資開發有限公司持股49%。 盈利預測和估值假設:1)考慮到疫情影響,但海南旅游恢復較為樂觀,假設公司20-22年房地產業務增速分別為-22%/20%/12% , 機場業務增速分別為-12%/30%/35%。2)假設離島免稅總規模2020-2022年分別為290/526/817億元,20-22年離島免稅機場店占比分別為15.5%/25%/30%,美蘭機場免稅店市占率為15%/15%/18%,三亞機場免稅店市占率為0.5%/10%/12%。 預計20-22年公司實現營業收入93/113/132億元, 對應-19%/+21%/+17%yoy;20-22年實現歸母凈利潤7.4/6.3/10.8億元,對應-161%/-14%/+71%yoy,對應PE 為46×/53×/31×,首次覆蓋,給予買入評級,目標價格15.36元。 風險提示:政策調控風險,海南旅游業恢復不及預期,公司債務擔保風險,關聯方逾期擔保及資金占用風險。
招商蛇口 房地產業 2020-09-16 15.92 26.40 65.10% 16.02 0.63% -- 16.02 0.63% -- 詳細
事件: 9月9日,招商蛇口公布公司8月銷售數據,8月公司實現簽約金額268.1億元,同比+48.5%;實現簽約面積110.4萬平方米,同比+18.7%。點評: 8月銷售268億、同比+49%,1-8月1,604億、同比+16%,增速繼續擴大8月公司銷售金268.1億元,環比+17.3%、同比+48.5%;銷售面積110.4萬平,環比+6.0%,同比+18.7%,優于我們高頻跟蹤的45城成交面積同比+17.0%;銷售均價24,275元/平,環比+10.6%,同比+25.0%。1-8月累計銷售金額1,603.8億元,同比+15.7%,較上月+4.9pct,完成全年計劃銷售額的64.2%;銷售面積711.9萬平,同比-2.4%,較上月+3.1pct。1-8月累計銷售均價22,529元/平,較19年+19.5%;公司8月銷售繼續靚麗,連續四個月實現了單月同比兩位數以上增長,并創年內新高?紤]到公司項目布局以一二線城市為主,并且可售貨值充裕,預計20年銷售仍將持續快增。 8月拿地53億,同比-48%,拿地/銷售額比20%,拿地有所放緩 8月公司土地市場新獲取長沙、大連、太倉等3城共3個項目,合計新增建面63.5萬方,環比-46.7%,同比-58.1%;對應地價52.9億,環比-39.3%,同比-47.8%;拿地面積權益占比66.1%,較上月-0.1pct;樓面價8,326元/平,同比+24.5%,主要源于大連項目樓面價較高;拿地額占比銷售額19.7%,較上月-18.4pct。1-8月新增規劃面積842.8萬平,同比+22.5%;總地價780.9億元,同比+41.3%;拿地面積權益占比59.4%,較19年+6.3pct;拿地額占比銷售額48.7%,較19年+7.3pct;平均樓面地價9,266元/平,較19年樓面均價+29.0%;公司1-8月公司拿地整體較為積極,并且拿地區域繼續集中于城市圈及重點一二線城市。 投資建議:銷售表現靚麗,拿地有所放緩,維持“強推”評級 招商蛇口在重組后多維度積極變革,管理改革、提升周轉、加速整合;公司坐擁一二線優質土儲,尤其粵港澳大灣區資源儲備含金量極高;具備“市場化+非市場化”強大拿地優勢。公司作為大灣區核心標的,資產價值料將進一步提升。此外,招商積余和招商局商業房托先后完成上市料也將逐步增厚公司估值。我們維持公司20-22年每股收益預測分別為2.23、2.56、2.95元,20PE為7.3倍、較每股NAV35.20元折價54%,維持目標價26.4元,維持“強推”評級。 風險提示:新冠肺炎疫情影響超預期、房地產調控政策超預期收緊
新大正 房地產業 2020-09-16 59.08 70.56 15.67% 62.60 5.96% -- 62.60 5.96% -- 詳細
崛起于西南,公共物業服務先行者。 公司始創于 1998年,是重慶地區第一批獨立第三方物業企業。 2019年公司深交所上市,屬于 A 股稀缺物管標的。 管理層廣泛持股,創始團隊猶在, 吸引原中航物業總經理劉文波加盟。公司2019年實現營業收入 10.5億元,同比增長 19.1%,過去 3年的復合增速為 19.3%; 2019年毛利潤和歸母凈利潤分別為 2.2億元、 1.0億元,同比增速分別為 18.5%、 18.6%,公司成本加成法定價保障了利潤率基本穩定。 發展策略:專注公共物業藍海,規模擴張章法分明。 公司選擇了與傳統住宅物業服務商錯位競爭的策略, 截止 2019年底,公司在管項目 325個, 簽約項目 336個,近三年來年復合增速分別為 11.6%和 11.9%,在管面積接近7000萬平米。 建立了學校、公共、航空、辦公、商住五大業態,并在公共場館、學校和航空等細分領域形成全行業領先優勢。 2012年以來通過區域延伸和業態拓展兩種擴張手段進行全國化布局。 近三年公司在重慶地區、非重慶西南地區和非西南地區營收平均復合增速分別為 19.0%、24.0%、263.3%。 競爭優勢:先發優勢初步建立行業口碑, IPO 助力提升運營效率。 我們預測到 2030年,基礎物管物業市場規模達 1.6萬億, 非住物業占據半壁江山,且競爭格局更好, 賽道優質。 大本營重慶市場持續增長,基本盤穩固。 公司在公共場館、學校和航空物業三大優勢領域均已經參與相關行業規范的制定, 競爭優勢明顯。 IPO 募集資金主要用于進一步拓展營銷網絡渠道、提升信息化程度、服務質量與管理水平, 預計未來公司經營效率將有明顯提升。 財務預測與投資建議首次覆蓋給予買入評級,目標價 70.56元。 我們預測公司 2020-2022年每股收益分別為 1.26/1.57/1.94元, 可比公司估值 51X。 公司作為第三方物管龍頭,專注非住物業尤其是公共物業,與開發商旗下物管平臺形成錯位競爭,是機場、學校等多個細分領域的龍頭。 綜合考慮公司的競爭優勢, 我們給予公司 10%的估值溢價,對應 2020年 PE 為 56倍,對應目標價 70.56元。 風險提示疫情影響竣工交付節奏。外拓市場的不確定性。 福利保障政策的不確定性。
陽光城 房地產業 2020-09-16 7.70 -- -- 8.12 5.45% -- 8.12 5.45% -- 詳細
事件公司發布公告,公司第二大股東上海嘉聞與泰康人壽及泰康養老簽訂《股份轉讓協議》,約定泰康人壽及泰康養老通過協議受讓的方式,從上海嘉聞受讓公司13.53%的股份,共計約5.55億股。 點評引入戰略投資者,助力公司長期發展公司第二大股東上海嘉聞與泰康人壽及泰康養老簽訂《股份轉讓協議》,約定上海嘉聞將所持股份約5.55億股,合計約13.53%的股份通過協議受讓的方式轉讓給泰康人壽和泰康養老。其中泰康人壽受讓3.50億股,約占8.54%;泰康養老受讓2.05億股,約占5.00%股份;加上泰康資產管理的保險資產管理產品的0.07%,泰康系合計持股5.55億股,占比約13.61%。轉讓股價為每股6.09元,合計轉讓價款33.78億元。該轉讓完成后,泰康系成為公司第三大股東,且可占有公司2名董事席位。險資戰略投資者的引入優化公司股權結構,表明公司的發展受到認可,將有效助力公司融資和項目去化的發展,實現長期的助力。 分紅、業績承諾疊加核心管理層激勵,后續發展得以保障根據合作協議,公司每年至少進行一次現金分紅、每年度以現金方式分配的利潤應不低于當年實現的可分配利潤的30%。在業績承諾和補償上,以2019年公司歸屬于母公司凈利潤40.2億元為基礎,前5年(2020-2024)公司歸屬母公司凈利潤復合增長率不低于15%且前5年累積歸屬母公司凈利潤數不低于340.59億元;2025、2026、2027、2028、2029年承諾歸屬母公司凈利潤數分別為101.72、111.90、123.08、129.24、135.70億元。若業績承諾未達成,則公司將進行現金補償。同時公司成立覆蓋核心管理團隊的員工持股計劃受讓上海嘉聞所持有的8000萬股份,其中,總裁認購30%,其余董事及核心管理層40%,預留30%。多項承諾疊加,彰顯公司對未來業績的充分信心,也為未來長達10年的持續發展提供充足動力。 投資建議:公司目前處于由融資催化規模擴張向強化經營助力增長轉變階段。險資的落地以及長達10年的業績承諾將助力公司后續穩定發展。我們預計公司2020-2022年EPS分別0.94、1.17、1.40元/股,對應當前股價PE為8.67、6.99、5.82倍。維持“增持”評級。 風險提示:房地產調控政策趨嚴,行業融資端持續收緊,銷售不達預期等
陽光城 房地產業 2020-09-16 7.70 -- -- 8.12 5.45% -- 8.12 5.45% -- 詳細
事件:公司公告經營情況,公司 8月實現銷售金額 203.82億元,YOY+20.16%;銷售面積 124.73萬方,YOY-13.86%。1-8月公司實現累計銷售金額 1283.84億元,YOY+4.37%;累計銷售面積 961.62萬方,YOY-2.22%。 單月銷售金額實現年初以來最大漲幅公司 8月實現銷售金額 203.82億元,YOY+20.16%;銷售面積 124.73萬方,YOY-13.86%;對應銷售均價 16341元/平米,YOY+39.50%,較上月收縮 15元/平米,單月銷售金額實現年初至今最大漲幅,主要得益于銷售均價有所提升,而均價的變動主要源于銷售結構的變化。1-8月公司實現累計銷售金額 1283.84億元,YOY+4.37%;累計銷售面積 961.62萬方,YOY-2.22%;對應累計銷售均價 13351元/平米,YOY+5.59%,較上月提升 446元/平米;1-8月實現全年銷售目標的 64.2%。 以區域銷售來看,內地、長三角、大福建、珠三角、京津冀累計銷售均價分別為10071元/㎡、19747元/㎡、13643元/㎡、13834元/㎡、15907元/㎡,分別較上年同期+7.29%、+10.05%、+4.06%、+0.69%、+20.57%,累計銷售金額占比分別為37.77%、34.69%、18.44%、6.32%、2.79%,分別較上年同期+1.71pct、+1.05pct、-0.27pct、-2.50pct、+0.02pct。年初至今銷售均價上漲帶動銷售金額增速上行,主要由于銷售金額占比較大的內地、長三角區域銷售均價較上年同期取得較大漲幅。 權益口徑看:單月權益銷售金額 125.34億元,YOY+14.97%;權益面積 76.74萬方,YOY-17.78%,金額、面積對應權益比例分別為 61.50%、61.52%。1-8月累計權益金額 822.96億元,YOY+4.43%;累計權益面積 629.05萬方,YOY+0.78%,金額、面積對應權益比例分別為 64.10%、65.42%。 拿地節奏階段性放緩,權益比例有所下降8月新增項目招拍掛項目 1個,系昆明市西邑村住宅項目,較上年同期的 3個有所減少,項目土地面積 7.45萬方,規劃建面 29.51萬方,YOY-84.74%,總地價 5.19億元,YOY-49.86%,權益比例 100%。1-8月累計新增項目 54個,累計土地面積432.10萬方,累計建面 908.18萬方,累計總地價 514.75億元;對應權益土地面積290.20萬方,權益建面 622.68萬方,權益地價 365.05億元,拿地面積、拿地金額對應的權益比例分別為 68.56%、70.92%,較 2019年全年面積、金額權益比例 71.48%、77.91%有所下降。 整體拿地積極性不改8月單月拿地力度(拿地金額/銷售金額)2.55%,較上年同期拿地力度下降 3.56pct,單月權益拿地力度 2.55%,較上年同期權益拿地力度下降 2.72pct;1-8月累計拿地力度 40.09%,累計權益拿地力度 28.43%,均高于 2019年全年力度表現,雖單月拿地節奏放緩,但不改公司積極補貨的意愿。從補貨均價看,8月新增項目樓面價 1759元/平米,樓面價/銷售均價為 10.76%,1-8月累計新增項目樓面價 5668元/平米,累計樓面價/銷售均價為 42.45%,較 2019年全年樓面價/銷售均價 37.13%有所提升。 投資建議:公司 8月單月銷售業績取得年初至今最大漲幅,拿地節奏雖稍有放緩,但補貨積極性不減。公司 1-8月完成全年銷售目標的 64.2%,拿地力度總體較強,為公司未來規模增長奠定基礎。我們預計公司 2020、2021、2022年凈利潤分別為54.35、71.75、86.22億元,對應的 EPS 分別為 1.33、1.75、2.10,對應 PE 為 5.81X、4.40X 和 3.66X,維持“買入”評級。 風險提示:房屋價格大跌、銷售不及預期、宏觀經濟波動
保利地產 房地產業 2020-09-15 16.60 21.50 23.92% 17.35 4.52% -- 17.35 4.52% -- 詳細
事件: 9月 10日,保利地產公布 8月銷售數據, 8月實現簽約金額 439.1億元,同比 +44.9%;實現簽約面積 282.2萬平方米,同比+42.6%。 8月新增建面 365.8萬 平方米,同比+159.7%;總地價 222.7億元,同比+79.8%。 點評: 8月銷售 439億、 同比+45%, 1-8月 3,171億、同比+2%, 淡季銷售靚麗 8月公司銷售金額 439.1億元,環比-9.7%,同比+44.9%,較上月-34.9pct; 銷 售面積 282.2萬平,環比-12.4%,同比+42.6%,較上月-29.3pct, 優于我們高 頻跟蹤的 45城 8月成交面積同比+17.0%;銷售均價 15,560元/平,環比+3.1%, 同比+1.7%。 1-8月累計銷售金額 3,170.6億元,同比+2.3%;累計銷售面積 2,096.6萬平米,同比+3.7%;累計銷售均價 15,122元/平,較 19年均價+2.3%。 公司 8月銷售表現繼續靚麗, 單月同比漲幅連續兩個月高增,并推動累計同比 漲幅年內首次由負轉正。 鑒于公司土儲充裕、 布局結構優異, 疫情控制后項目 開工恢復,下半年推盤將更為積極,預計公司全年銷售保持穩定增長。 8月拿地額同比+80%、 8月拿地額/銷售額高達 51%, 拿地轉向積極 8月公司在北京、 廣州、 成都、 鄭州、 大連、 東莞等 17城共獲取 19個項目, 對應新增建面 365.8萬平,環比+60.7%,同比+159.7%,其中新增權益建面占 比 59.1%,環比-10.8pct; 對應總地價 222.7億元,環比+179.4%,同比+79.8%, 拿地額占比銷售額 50.7%,較上月+34.3pct; 平均樓面價 6,087元/平米,環比 +73.8%, 較 19年拿地均價+5.1%,主要源于在北京、廣州、鄭州新增地塊樓 面價較高。 1-8月公司共新增建面 1,577.7萬平,同比+23.1%;對應地價 1,122.1億元,同比+29.6%;平均樓面地價 7,112元/平,較 19年+22.8%;拿地額占比 銷售額為 35.4%,較 19年+1.8pct。 1-8月公司拿地繼續注重均衡布局, 并保持 較大一二線拿地力度。 投資建議: 淡季銷售靚麗,拿地轉向積極, 維持“強推”評級 公司積極變革始于 16年,目標方面,董事長宋廣菊提出未來三年重回行業前 三,顯露央企龍頭氣魄;激勵方面, 17年推出大力度跟投方案,領銜央企最 高水平,消除激勵不足詬;資源整合方面,中航集團旗下地產項目收購完成, 保利置業股權收購也有突破性進展,彰顯資源整合優勢; 16-19年,公司積極 拿地,重點布局一二線及城市圈,拿地結構優化的同時成本穩中有降。我們維 持公司 2020-22年每股收益預測為 2.62、 2.92、 3.28元,對應 20/21年 PE 分別 6.4/5.7倍, 19A 股息率達 4.9%,維持目標價 21.50元,維持“強推”評級。 風險提示: 新冠肺炎疫情影響超預期、房地產調控政策超預期收緊。
保利地產 房地產業 2020-09-15 16.60 20.72 19.42% 17.35 4.52% -- 17.35 4.52% -- 詳細
事件 公司公告8月銷售及拿地情況,8月實現銷售金額,銷售面積分別為439.1億元,282.2萬方,同比增長44.9%、42.6%。 核心觀點 單月銷售同比大增,累計銷售同比回正。進入下半年,公司銷售持續增長,公司8月銷售金額439.1億元,同比增長44.9%。1~8月累計銷售金額為3170.6億元,同比增長2.3%,累計銷售金額同比增速年內首次轉正。8月銷售面積282.2萬平方米,同比增長42.6%。1~8月累計銷售面積2096.7萬平方米,同比增長3.7%。公司8月銷售均價15560.3元/平方米,環比略有增長。疫情后公司加速推貨,疊加9月傳統銷售旺季,預計三季度銷售整體向好,全年銷售仍有機會沖擊5000億元。 把握窗口期加速拿地,權益比例有所下降。公司8月新增土儲365.8萬平方米,同比增長159.7%,拿地金額為222.7億元,同比增長79.8%,單月投資強度(拿地金額/銷售金額)為50.7%。公司土儲面積大幅增長,投資強度處于年內高位。1~8月累計新增土儲1458.0萬平方米,同比增長13.8%,1~8月累計拿地金額為1122.0億元,同比增長29.5%。1~8月投資強度35.4%。公司上半年土地投資與去年基本持平,下半年拿地速度加快,向長三角、珠三角地區三四線城市拓展。土地市場競爭激烈背景下,公司積極合作拿地導致權益比例有所下降,8月拿地權益比例為51.7%,環比下降25.3個百分點。 財務預測與投資建議 維持買入評級,目標價20.72元。我們預測2020-2022年公司EPS為2.96/3.48/3.95元?杀裙竟乐禐7X,我們給予公司2020年7X估值,對應目標價20.72元。 風險提示 房地產市場銷售可能低于預期。 利率上升超預期。
保利地產 房地產業 2020-09-15 16.60 -- -- 17.35 4.52% -- 17.35 4.52% -- 詳細
銷售保持高增,彰顯龍頭實力公司8月實現銷售金額439.1億元,同比增長44.9%,環比下降9.7%;銷售面積282.2萬平方米,同比增長42.6%,環比下降12.4%;銷售均價15560元/平方米,同比增長1.7%,環比增長3.1%。1-8月公司累計實現銷售金額3170.6億元,同比增長2.3%;銷售面積2096.6萬平方米,同比增長3.7%;銷售均價15122元/平方米,同比下降1.4%。公司8月銷售維持高增速,累計銷售同比首次轉正,銷售韌性十足。預計公司將繼續積極推盤,全年銷售有望保持穩定增長。 投資力度上升,重點加倉中西部8月公司在廣州、北京、東莞、成都、鄭州和大連等地獲19宗土地,新增計容建面365.8萬平方米,同比增長159.7%,環比增長60.7%,拿地總價222.7億元,同比增長79.8%,環比增長179.4%,拿地總價占當月銷售金額的50.7%,較上年同期提升了9.8pct,較上月同期提升了34.3pct,投資力度有所上升。從能級分布來看,公司新增土儲中,一線、二線和三四線的面積占比分別為6%、18%和77%;從區域分布來看,公司新增土儲在長三角、珠三角、京津翼和中西部面積占比分別為9%、33%、18%和41%,重點布局珠三角和中西部。 投資建議保利地產業績快增,優質土儲豐富,財務狀況良好,融資優勢明顯。我們維持公司盈利預測不變,預計公司20-22年EPS為2.83/3.32/3.88元,對應PE分別為5.9/5.0/4.3倍,維持公司“增持”評級。 風險提示銷售不及預期,計提存貨減值準備影響業績。
保利地產 房地產業 2020-09-15 16.60 -- -- 17.35 4.52% -- 17.35 4.52% -- 詳細
權益比修復、強化控成本,成長重“量”且重“質” (1)公司銷售、業績表現:2019年實現簽約金額4618億元、同比增長14.1%;簽約面積3123萬平方米、同比增長12.9%。2016-2019年銷售金額復合增速達30%。截至2020H1末,公司預收賬款及合同負債約3446億元,覆蓋近一年房地產業務結算收入1.54倍。2019年實現營業收入2359.3億元、歸母凈利潤279.6億元,同比分別增長21.3%、47.9%;同期毛利率約35.0%、凈利率達15.9%。 (2)公司成長的“量”(a)拿地力度:2017年起,公司加大綜合運用招拍掛、舊城改造、合作開發、并購整合等多元化土地拓展力度,當年新增土儲建面/銷售面積達202%。2018、2019年增速雖有下滑,但絕對量依然維持在較高水平。2020H1在疫情的影響下,公司在土地市場偏冷的一季度逆勢拿地,待二季度土地市場回暖后轉為謹慎,張弛有度的土儲獲取節奏帶動上半年新增土儲建面984萬平方米,同比增長19%;對應拓展成本820億元,同比增長54%。(b)土儲規模:截至2020H1末,公司待開發面積6727萬平方米,可售資源對應貨值約1.5萬億,可滿足公司未來2-3年的發展需要。 (3)公司成長的“質”:(a)2018、2019年地價售價比較2017年分別下降2.1和5.1個百分點,利潤水平具備支撐;(b)短期,隨著合作項目增多并陸續進入結轉期,公司投資收益大幅增加;(c)2019、2020H1新增項目土儲權益比(按建面)恢復至71.5%、73.0%,較2018年分別提升3.8、5.3個百分點。權益修復有助于緩解少數股東損益對歸母凈利潤的負向拉拽。綜上,在行業盈利水平步入下行階段的預期越發濃重后,公司盈利能力有望維持在較優水平。 管理高效、融資暢通、激勵到位、多元拓展,四維優勢貫穿經營全過程公司憑借在發展過程中形成的競爭優勢,在行業上升期穩扎穩打,在行業增速放緩后依然實現穩步增長: 1、高效管控、提效降本:公司管理層經驗豐富、“總部-大區-平臺”的三級管理模式,具備較高的管控能力和開發效率。2019、2020H1銷售管理費用率(銷售金額口徑)僅為2.36%、1.66%,管理紅利持續釋放; 2、融資優勢凸顯,杠桿水平具備提升空間:公司憑借央企背景及行業龍頭的雙重效應,凈負債率及融資成本均處于行業較優水平。截至2020H1末,公司凈負債率約72%,綜合融資成本降至4.84%; 3、多維激勵及培養體系的構建:公司形成以薪酬體系、股權激勵、跟投計劃為主體的多層次激勵機制,通過“和你成長”人力資源培育計劃,搭建完整培養系統; 4、多元拓展,協同主業發展:公司業務“以不動產投資開發為主,以綜合服務與不動產金融為翼”。夯實主業的同時,保利物業成功赴港上市,為協同發展精進賦能。 投資建議 公司堅持“中心城市+城市群”深耕戰略,土儲資源充裕且布局合理。憑借央企背景及行業龍頭的雙重效應,凈負債率及融資成本均處于行業較優水平。在行業增速放緩的大背景下,2018、2019年公司實現銷售、業績穩步增長。2020上半年,在疫情沖擊下公司拿地逆勢積極且權益比逐步修復,未來規模提升可期。夯實主業的同時,“兩翼”業務取得長足發展,保利物業成功上市,為協同發展精進賦能。根據NAV估算(2019年末主要項目),公司RNAV約20.6元,較當前股價折讓20%。預計公司2020-2022年EPS為2.67、3.17、3.65元/股,對應當前股價PE分別為6.2、5.2、4.5倍。首次覆蓋,給予“買入”評級。 風險提示 銷售不達預期、調控政策超預期收緊、融資成本上行、利潤率下行、新增項目權益比降低等。
保利地產 房地產業 2020-09-15 16.60 -- -- 17.35 4.52% -- 17.35 4.52% -- 詳細
8月銷售數據亮眼,實現量價齊升8月公司實現簽約金額439.05億元,同比增長44.91%,環比下降9.69%;實現簽約面積282.16萬平米,同比增長42.56%,環比下降12.44%;對應銷售均價為15560.32元/平米,較上月提升473.27元/平米。1-8月累計實現簽約銷售金額3170.56億元,同比增長2.29%;累計銷售面積2096.63萬平米,同比增長3.70%;對應銷售均價為15122.17元/平米,較1-7月提升68.13元/平米,基本持平。進入8月,公司銷售金額和面積同比均有較大幅度的提升,在去年基數相對高位上,公司仍能實現量價齊升,體現公司卓越的銷售和管理能力?紤]到“金九銀十”傳統銷售旺季的到來,公司整體在三、四季度的推貨節奏或將加快,業績表現可期。 拿地速度加快,以華南和華北二線核心城市為主8月公司拿地較為積極,新增房地產項目19個,創今年新高。其中華南6個、華北4個、華東2個、西南3個、華中3個、東北1個。8月公司拿地布局主要在二線城市,廣東新增項目最多,高達5個。新增項目用地面積158.62萬平米,新增規劃容積率面積365.83萬平米,新增土地總地價222.69億元;新增權益地價115.20億元,新增權益建面216.11億元。1-8月累計新增項目72個,土地總地價1122.1億元,總用地面積627.74萬平米,建面1577.69萬平米;累計新增權益建面1082.5萬平米,權益地價771.9億元。新增項目樓面均價為6087.25元/平米,較上月提高2585元/平米,主要系7月公司拿地集中在三四線城市,土地價格較低,8月公司新增項目主要集中在華南、華北,土地出讓價格較高。8月公司投資力度(拿地總價/銷售金額)為50.72%,環比增長34個百分點;權益投資力度為(權益拿地總價/銷售金額)為26.24%,環比增長12個百分點,處于增量拓展階段。1-8月累計投資力度為35.39%,權益投資力度為24.35%。 投資建議:公司8月份銷售表現出色,拿地速度加劇,且深入布局二線核心城市。公司下半年推貨節奏或將加快,業績釋放可期。我們預計公司2020-2022年EPS為2.47、3.27、3.77元/股,對應當前PE為6.8、5.1、4.4倍,維持“增持”評級。
陽光城 房地產業 2020-09-14 7.90 10.00 26.90% 8.12 2.78% -- 8.12 2.78% -- 詳細
引入險資戰投泰康系、 占比 13.53%, 入駐 2位董事、分紅提升至 30% 9月 9日,泰康人壽及泰康養老與公司第二大股東上海嘉聞簽訂股份轉讓協議, 上海嘉聞將所持公司 5.54億股、合計 13.53%的股份轉讓至泰康人壽及泰康養 老; 轉讓單價為 6.09元/股, 總轉讓價款 33.78億元。 其中泰康人壽受讓 8.53% 股份( 3.50億股)、泰康養老受讓 5.00%股份( 2.05億股) ;加上泰康資產管 理的保險資管產品持股 0.07%后,泰康系合計持股 5.55億股,占比 13.61%。 公司為泰康提供 2個董事席位,并修改公司章程,保證公司每年現金分紅不低 于可分配利潤 30%。 在 345融資新規之下,泰康入股公司表明了對公司長遠價 值的認可; 并且預計泰康后續將為公司提供資源支持,推動相關業務戰略合作, 進一步拓展公司融資渠道,優化債務結構、資金成本。 十年業績承諾+員工持股, 控股股東、泰康、管理層三方綁定,助力成長 公司做出長達 10年的業績承諾,即以 2019年歸母凈利潤 40.2億元為基數: 1) 2020-24E 每年年均復合增速不低于 15%且 5年累積歸母凈利潤不低于 340.59億元,即 2020-24E 業績 CAGR 至少 18.13%; 2) 2025-27E 業績 CAGR10.0%; 3) 2028-29E 業績 CAGR5.0%。 如公司未完成業績承諾,則陽光集團將以當期 期末承諾歸母凈利潤數減當期期末歸母凈利潤數之差對公司進行現金補償。 此 外,公司成立核心管理層綁定計劃,將成立員工持股計劃承接上海嘉聞 8,000萬股、占比公司目前總股本 1.95%( 18年 7月出臺期權激勵占比 8.52%) ; 其 中總裁認購 30%、其余董事及核心管理層 40%、預留 30%;總裁設置 5年鎖 定期,其余董事及核心管理層 4年鎖定期,解鎖后三年內按 20%、 30%、 50% 比例逐步解鎖。 因此,公司形成控股股東、泰康、管理層的三方綁定。 并且, 控股股東陽光集團承諾不減持;若協商一致減持,泰康擁有優先購買權。 前 7月銷售 1,080億、同比+2%, 拿地/銷售面積比 105%、權益比 72% 公司 7月累計銷售金額 1,080億元,同比+1.8%,權益比例 65%;銷售面積 837萬平,同比-0.2%;銷售均價 1.29萬元/平,同比+2.1%; 2020年銷售目標 2,000+ 億元,同比高于-5%。 公司 7月累計拿地積極, 拿地金額 505億元,權益比例 72%;拿地面積 879萬平;拿地均價 5,743元/平;拿地/銷售金額比 47%,拿 地/銷售面積比 105%,拿地/銷售均價比 45%,主要由于在溫州、杭州等二線 城市拿地。 截至 2020H1末,公司土儲可售面積 4,994萬平,按照 1.2萬元/平 估算可售貨值 6,184億元,覆蓋 2019年銷售額 2.9倍;平均土儲成本 4,431元 /平,占比當期銷售均價 36%,整體成本可控。 投資建議: 引入戰投泰康, 承諾十年業績, 重申“強推” 評級 陽光城起家大福建、深耕強二線,經歷三任明星管理團隊的貢獻,公司實現七 載 70倍銷售高增長,奠定未來結算放量的基礎;“雙斌”團隊加盟后的全面 變革料也將帶來管理的精細化和標準化,同時公司主動去杠桿、引入戰投泰康 后將有望推動公司銷售和業績彈性更大、并實現量質提升。 考慮到公司長期穩 定的發展, 我們維持公司 2020-21年每股收益分別為 1.33和 1.78元,并將 2022年調整為 2.05元(原 2.14元) , 現價對應 20年 PE 為 5.6倍,維持目標價 10.00元, 重申“強推”評級。 風險提示: 新冠肺炎疫情影響超預期、房地產調控政策超預期收緊
金科股份 房地產業 2020-09-14 9.90 -- -- 10.43 5.35% -- 10.43 5.35% -- 詳細
首次公布月度經營數據,8月銷售數據亮眼8月公司實現簽約金額約191億元,實現簽約面積約180萬方,對應銷售均價10611.11元/平米。1-8月累計實現簽約金額約1239億元,較1-6月增長42.74%;1-8月累計實現簽約面積月1201萬方,較1-6月增長39.65%,增速有較大提升。1-8月對應銷售均價為10316.40元/平米,較1-6月增長223元平米。公司在疫情后推出線上線下營銷平臺,實現銷售的突破。2020年公司銷售目標為2200億元,同比增長18%;計劃新開工面積3600萬平米,同比增長14%。前8月公司已經完成銷售目標56.32%,隨著傳統銷售旺季“金九銀十”的到來,公司銷售推進將實現加速,全年銷售目標有望達成。 上半年拿地積極,凈負債率下降,擬分拆物管上市2020年上半年公司新增土儲87宗,建面約1370萬平方米,占比同期銷售面積的158%;對應總地價546億元,占比同期銷售金額63.5%;拿地均價約3985元/平方米,占比同期銷售均價的39.48%,潛在利潤水平可控。上半年資產負債率為83.9%,同比增加0.1個百分點,凈負債率為124.6%,同比減少22.8個百分點。其物業服務公司金科服務已經遞交港股上市申請材料,并且獲得中國證監會受理。隨著物管業務的高速增長和成功上市,公司市值有望增厚,“四位一體”協同發展戰略再獲進展。 投資建議:公司8月份銷售表現出色,考慮到銷售旺季即將到來,公司有望實現全年銷售目標。凈負債率持續下行,公司債務結構優化。上半年公司積極拿地,并拓展物管和新能源等多元業務,將實現業績釋放。我們預計公司2020-2022年EPS 分別為1.30、1.68、1.90元/股,對應當前股價PE 為7.5、5.8、5.1倍。維持“增持”評級。 風險提示:資金端超預期收緊,調控政策邊際改善不達預期,疫情影響的不確定性致公司銷售不達預期等。
陽光城 房地產業 2020-09-14 7.90 -- -- 8.12 2.78% -- 8.12 2.78% -- 詳細
一、事件概述陽光城發布公告,公司第二股東上海嘉聞通過協議轉讓陽光城13.52%的股權,泰康人壽、泰康養老分別受讓8.53%、5%股權。受讓后,泰康系合計持股將達到13.61%,成為陽光城第三大股東,轉讓股價每股6.09元,合計轉讓價款33.78億元。并且,泰康與控股股東簽訂合作協議,包括未來業績承諾、管理層激勵、泰康有望獲得2名董事席位。 二、分析與判斷? 險資戰投成功落地,公司將突破成長的瓶頸泰康系(泰康人壽、泰康養老、泰康資產)作為戰略投資者,成功入股陽光城;公告提及,泰康系愿意在力所能及的范圍內,與上市公司長期合作,充分發揮自身優勢,為增強上市公司競爭力貢獻自己的力量,以達成并實現與上市公司長期共同發展的戰略愿景與長遠目標;我們認為,泰康系入股,將有望在融資和項目去化上起到作用,助力公司突破成長的瓶頸。 未來五年業績承諾要求較高,彰顯大股東信心在合作協議中,公司提到未來現金分紅率不低于30%(對比:2019年分紅率20%);在業績承諾上,以19年歸母凈利潤40.2億為基礎,將滿足未來5年(2020至2024年)公司歸母凈利潤每年復合增速不低于15%,并且5年累積歸母凈利潤數不低于340.59億元,為達到累積數要求,平均年增長率應高于18.13%;若業績承諾無法完成,將由大股東對上市公司進行現金補償(現金補償額:當期期末承諾歸母凈利潤數-當期期末歸母凈利潤數)。我們認為,業績承諾無論是對于五年的增速要求,還是現金補償的條件,要求都較高,充分彰顯出大股東持續成長的信心。 三、投資建議公司儲備布局較好(全口徑6000億在手貨值、一二線占比約73%),戰投落地有望提升儲備的去化速度;公司近年來負債結構與融資成本已持續優化,伴隨戰投落地,負債端將進一步改善;預測公司20-22年每股收益為1.39、1.67、2.01元,對應PE 為5.3、4.4、3.7倍,維持“推薦”評級。 四、風險提示: 1、地產政策改善不及預期;2、外圍風險不確定性加大。
陽光城 房地產業 2020-09-14 7.90 -- -- 8.12 2.78% -- 8.12 2.78% -- 詳細
險資入主助力提升公司長期價值在此次股轉協議完成后,泰康人壽及泰康養老將合計持有公司約13.53%的股份,公司將審議通過選舉泰康人壽及泰康養老提名的兩名董事候選人成為上市公司董事的議案,上市公司董事總數相應調整為12人、泰康人壽及泰康養老提名的董事占上市公司全體董事總數的六分之一。優質的險資入主優化了公司的股權結構,體現了資本市場對公司的認可,引入險資或將促進公司現有業務的協同,在融資等方面為公司提供支持,提升公司的長期價值。 十年業績承諾彰顯信心公司做出十年業績承諾,以2019年歸母凈利潤0.2億元為基礎,前5年(2020年至2024年)承諾歸母凈利潤每年年均復合增長率不低于15%且前5年累積歸母凈利潤數不低于340.59億元(年平均增長率應不低于18.13%)、2025年承諾歸母凈利潤數為101.72億元、2026年承諾歸母凈利潤數為111.90億元、2027年承諾歸母凈利潤數為123.08億元、2028年承諾歸母凈利潤數為129.24億元、2029年承諾歸母凈利潤數為135.70億元。公司長達十年業績承諾彰顯公司對未來長期發展的信心。 投資建議:維持“買入”評級公司經營穩健、品質提升、財務狀況不斷優化,引入重要戰投助力提升公司長期價值,長達十年業績承諾彰顯信心,我們預計公司2020、2021年的EPS 為1.31、1.69元,對應最新股價的PE 為5.7、4.4倍,維持“買入”評級。 風險提示公司銷售、結算不達預期,或因市場再度升溫引發房地產調控預期。
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*說明:

1、“起評日”指研報發布后的第一個交易日;“起評價”指研報發布當日的開盤價;“最高價”指從起評日開始,評測期內的最高價。
2、以“起評價”為基準,20日內最高價漲幅超過10%,為短線評測成功;60日內最高價漲幅超過20%,為中線評測成功。詳細規則>>
3、 1短線成功數排名 1中線成功數排名 1短線成功率排名 1中線成功率排名

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